La división en volúmenes de la propiedad pública en el ámbito urbanístico

Abstract

El régimen jurídico de los bienes demaniales se ha caracterizado tradicionalmente por el mantenimiento riguroso de los dogmas que lo presiden: inalienabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad. Consecuentemente, esta clase de bienes se ha resguardado de todo acto que pudiera suponer la adquisición del bien o de cualquier derecho sobre el mismo por parte de un particular. Al considerarse, sin embargo, que el tráfico jurídico privado menoscaba la función pública de los bienes demaniales, sí se ha admitido la constitución de derechos de ocupación concedidos por la Administración en forma de autorizaciones y concesiones demaniales, que sólo ocasionan el nacimiento de derechos reales de carácter estrictamente administrativos que no contravienen el principio de inalienabilidad. Frente a esta visión hiperprotectora del principio de inalienabilidad, surge la conveniencia de matizar sus efectos siempre y cuando –y esto es clave– el destino demanial al que están afectos los bienes no se vea perjudicado. Ahondando en esta idea, el ordenamiento jurídico está virando hacia una tendencia favorable a admitir la constitución de derechos reales civiles a favor de particulares sobre el demanio. Debido a que, además, toda la protección otorgada a la propiedad pública obstaculiza ciertas operaciones urbanísticas en la órbita del urbanismo, se ha posibilitado un derecho real de uso de naturaleza enfitéutica: el derecho de superficie, cuya constitución no deja de plantear elementos problemáticos. Cuando este derecho de superficie grava el suelo o el subsuelo de una propiedad pública da lugar a la transmisión onerosa del dominio útil de esas parcelas divididas. Al cederse el derecho de propiedad pleno de las mismas se hace uso de la posibilidad prevista en el urbanismo de que la propiedad se estratifique en fincas separadas en la superficie o rasante, el vuelo o el subsuelo. Este fenómeno nos sitúa ante los supuestos de división en volúmenes de la propiedad, estratificación o segregación vertical de parcelas plenamente asumida por la legislación urbanística, cuyo análisis es objeto del presente trabajo.

Public property ́s legal system has been characterized by the strict maintenance of their dogmas. Consequently, this type of assets have been protected of acts that could suppose their acquisition or any right by an individual. However, providing that it has been considered that only private ́s traffic reduces the public duty, it has been accepted the establishment of rights of occupancy granted by the Administration in the form of authorizations and licenses, originating rights in rem strictly administrative. Against this abstract point of view of the principle of inalienability, appears the convenience of qualifying their effects as long as the state–owned land target is not damaged. Expanding on this idea it has started a trend in favor of admitting the constitution of civil rights in rem for individuals. Due to all this protection, certain urban operations have been hindered and therefore it has enabled the division into volume of property, stratification or vertical segregation of parcels fully accepted by the planning legislation which is the subject of this article.