Modelo para la gestión autónoma del mantenimiento. (Aplicación del TPM a un Colegio Mayor de la Universidad de Sevilla)

Abstract

Al adentrarse en el ámbito de la gestión del mantenimiento para edificios se percibe una fuerte dispersión en los patrones organizativos, donde además los planteamientos actuales no siempre parecen completar su misión decisiva en pro de una gestión de calidad y de fácil manejo. El presente trabajo busca mejorar ese marco y propone un modelo de referencia eficiente en la gestión del control del mantenimiento en edificios en uso, que contribuya a optimizar la vida útil de los mismos. Para ello se parte, por un lado, de fuentes especializadas que aportan los fundamentos teóricos y las herramientas básicas. Por otra parte la investigación tiene un apoyo crucial en la realidad, a través del estudio empírico de 29 edificios gestionados de distinta forma, de los que se elige uno para el análisis exhaustivo de su gestión y uso; y donde se pone en práctica el modelo experimental propuesto, así como la experiencia en la materia del equipo de trabajo. La oportunidad de este trabajo surge del enfoque de un Arquitecto Técnico en un entorno cambiante de un centro universitario con el que empieza a trabajar con gestión de la calidad y que lucha por una búsqueda de la excelencia. El análisis de la situación interna, los circuitos procedimentales que han surgido, los recursos humanos disponibles y la creciente carga de trabajo, hace que sea positivo la observación de la organización desde el prisma humano. De ahí surge la revisión del mantenimiento actual y la definición de un modelo de gestión, que tiene como objetivo fundamental hacer gestión real del mantenimiento. El proceso se completa con la adecuación de las técnicas TPM y EFQM, unidas a una apuesta de desarrollo de la gestión del mantenimiento de un edificio, fundamentada en las condiciones del factor humano; generándose un modelo básico, de fácil aplicación que cuenta con indicadores reales para obtener datos veraces y así establecer unos mínimos de gestión del mantenimiento en un edificio. En este contexto, se efectúa una propuesta metodológica que nos permita hacer gestión del mantenimiento por gestores no cualificados y medir los posibles factores dominantes que inciden en dicha gestión y de esta forma, facilitar la toma de decisiones.

Falling within the scope of the buildings maintenance management a broad spread in organizational patterns is perceived, in which current approaches do not necessarily seem to achieve their critical mission for quality management of and easy handling. This work seeks to improve this framework and proposes an efficient reference model in the control of maintenance management of the buildings in use, to contribute to optimizing their life span. For that purpose starting, on the one hand, with specialized sources that provide the theoretical foundation and basic tools. On the other hand, the research has a crucial support in reality, through the empirical study of 29 buildings managed differently, which one is chosen for the comprehensive analysis of their management and use; and where is putting into practice the experimental model proposed, as well as the experience in the work team. The opportunity of this work arises from the approach of a Building Engineer in a changing environment of a university centre that began working with quality management and it is struggling for the pursuit of excellence. The analysis of the internal situation, procedural paths that have emerged, the available human resources and the increasing workload, makes positive the observation of the organization from the human point of view. Hence arises the revision of the current maintenance and the definition of a management model, which has as its main objective to do real maintenance management. The process is completed with the appropriateness of the techniques TPM and EFQM, gathered with a commitment to the development of the building maintenance management, based on the conditions of the human factor; creating a basic model, easy application which features real indicators for accurate data and thus establish a minimum of maintenance management in a building. In this context, a methodology that allows us to make maintenance management by low skilled managers and to measure possible key factors that affect the management and thus to facilitate decision-making.