Clasificación de zonas de inversión inmobiliaria bajo el criterio de la relación rentabilidad-riesgo y el perfil del riesgo del inversor

Abstract

El sector inmobiliario se ha manifestado en los últimos tiempos especialmente vulnerable a diferentes tipos de factores que pueden comprometer la viabilidad de los negocios inmobiliarios. Siguiendo la terminología de gestión de proyectos, los riesgos inmobiliarios son factores que pueden afectar al objetivo de los proyectos en este sector, que es por lo general proporcionar rentabilidad. Los riesgos inmobiliarios son de naturaleza diversa, una parte de ellos únicamente producen afección al activo objeto de inversión, por ejemplo, una edificabilidad no acorde a la demanda. Otro tipo de riesgos inmobiliarios son aquellos que afectan a todos los activos de un determinado contexto geográfico. Aquí se encuentran diferentes factores sistémicos económicos y sociodemográficos como tasa de paro, nivel de renta en el entorno o crecimiento económico. En este trabajo se analiza la relación existente a lo largo del tiempo entre la evolución de diferentes riesgos sistémicos y la evolución de precio de los activos inmobiliarios, considerada esta última como medida de la revalorización o rentabilidad de los activos. Esto permite identificar factores que contribuyan a señalar de forma anticipada comportamientos adversos de los inmuebles como inversión. Este trabajo se desarrolla en el contexto territorial del núcleo urbano del municipio de Sevilla.

The real estate sector has been particularly vulnerable in recent times to different types of factors that can compromise the viability of real estate businesses. Following project management terminology, real estate risks are factors that can affect the objective of projects in this sector, which is generally to provide profitability. Real estate risks are of a diverse nature, a part of them only affect the asset object of investment, for example, a buildable area that is not in accordance with demand. Another types of real estate risks are those that affect all the assets of a certain geographical context. Here are different economic and sociodemographic systemic factors such as the labor market, the level of income in the environment or economic growth. This paper analyses the relationship that exists over time between the evolution of different systemic risks and the evolution of the price of real estate assets, the latter considered as a measure of the revaluation or profitability of the assets. This makes it possible to identify factors that contribute to early warning of adverse behaviour of real estate as an investment. This work is developed in the territorial context of the urban area of the municipality of Seville.